13.02.2021

MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALIRKEN BİLİNMESİ GEREKEN BAZI ÖNEMLİ HUSUSLAR VE RİSKLER

Av. Bekir Akıncı

Ülkemizde dar gelirli ve orta gelirli her insanın hayali kendisine ait bir evinin olmasıdır. Bunun için çalışır, çabalar ve para biriktirir. Sonra da biriktirdiği paralarla, kendi haline münasip, gücünün yettiği bir yerden daire alarak hayallerine kavuşur. Bu hayallere hizmet etmek ve inşaat maliyetlerini düşürebilmek amacıyla 1950’li yıllardan itibaren ülkemizde, avrupa ülkelerinde görülmeyen bir sözleşme tipi ortaya çıkmıştır: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ya da halk tabiri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi. Milletimizde tarih boyu var olan imece kültürünün bir iz düşümü olan bu sözleşme ile arsa maliki, arsasının belli bir kısmını inşaat yapması ve yapacağı inşaattan kendisine bağımsız bölüm vermesi amacıyla bir müteahhite devreder ya da devri taahhüt eder. Müteahhit de yine arsa payına karşılık inşaat yaparak ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine vermeyi borçlanır. Daha sonra hepimizin bildiği üzere, müteahhit inşaatı finanse edebilmek amacıyla kendisine düşecek bağımsız bölümleri proje ya da maket üzerinden üçüncü kişilere satışa başlar. Elde ettiği gelirle inşaatı tamamlar. Üçüncü kişiler de bittiğinde çok daha fazla değere ulaşacakları bağımsız bölümleri nispeten uygun fiyata satın almış olurlar.

Buraya kadar her şey güzel. Müteahhit projeye uygun şekilde süresinde işi tamamlayıp teslim ettiğinde genellikle fazlaca bir sorun doğmaz. Fakat bir de madalyonun diğer yüzü var. Müteahhit  işi zamanında bitiremezse yahut süresinde bitiremeyeceği inşaatın mevcut durumundan anlaşılıyorsa işler karışır. Arsa sahipleri biz sözleşmeyi feshedeceğiz demeye başlarlar, müteahhit telefonlarını açmaz, müteahhitten daire alanları ise acaba tapumuzu veya paramızı alabilecek miyiz endişesi bürür. Hatta tapusunu almış olanlar dahi acaba tapumuz iptal olur mu diye kara kara düşünmeye başlarlar.

Hiçbirimiz bir işe başlarken bu işin tahayyül ettiğimiz gibi bitmeyeceğini ve sorun yaşayacağımızı düşünmeyiz. Bu sebeple çoğu işimiz “güvene dayalı”dır, “Allah’ın izni ile bir sıkıntı olmayacaktır”. Dolayısıyla riskleri araştırmayız, çoğu zaman sözleşme yapmayız, yaptığımız zamanlarda da “avukata para kaptırmamak (!)” için internetten indirdiğimiz veya bu işi geçmişte yapmış bir arkadaşımızdan riacen edindiğimiz hazır sözleşme şablonlarını kullanırak yüzbinlerce liramızı bağlarız. İşler sarpa sardığında ise ne kadar üzülsek ve hayıflansak azdır. İşte müteahhitin telefonunu bir türlü açık yakalayamadığımız o günlerde de işte böyle bir durum mevcuttur.

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhite devredilen tapuların, müteahhit sözleşme ile üstlendiği inşaatları tamamlayamazsa arsa sahiplerine iade edilmesi gerektiği görüşündedir. Eğer müteahhit üçüncü kişilere satış yapmışsa, üçüncü kişiler de iade edecektir, dördüncü, beşinci kişilere geçmişse bunlar da iade edecektir. Zira Yargıtay’ın görüşüne göre müteahhitten tapu alan herkes peşinen “kötüniyetlidir”. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını ve müteahhit inşaatları tamamlayamazsa bu daireleri iade etmesi gerektiğini ya bilmektedir ya da bilmesi gerekmektedir. Bu sebeple Yargıtay’a göre üçüncü kişiler iyiniyet kuralına dayanamaz ve tapuları iptal edilerek arsa sahiplerine geri verilir.

“Böyle iş mi olur kardeşim!”, “Verdiğimiz paralar ne olacak?”, “Devletin verdiği tapuya güvendik biz!”, “Bizim binanın iskanı var, o dediğin iskanı olmayan yerler için!”, “Yaa bırak bu avukat bilmiyor!” dediğinizi duyar gibiyim. Böyle iş (ne yazık ki) olur,verdiğiniz paraları batık müteahhitten alacaksınız, devletin çok da umurunda olmadı bu zamana kadar,sizin binanızın iskanının alınmış olması yetmez tüm binaların iskanı alınmış olacak,  konuyu bilen başka avukat meslektaşlarıma da sorabilirsiniz.

Tabi şunları da eklememiz lazım: Sevgili arsa sahipleri, Yargıtay bizi koruyormuş diye güvenip cebinizde para yokken ve hesap kitap yapmadan gidip iptal davası açmaya kalkmayın, muhtemelen yarı yolda kalırsınız. Müteahhitin yaptığı binanın bir bedeli var, bu bedeli dosyaya depo etmeniz gerekecek aksi halde sebepsiz zenginleşirsiniz; bizim memlekette hak aramak pahalı iştir bilirkişi raporundan sonra birsürü harç ödeyeceksiniz; davanız yıllarca sürecek inşaat bu esnada çürüyecek; üstelik tüm bunlara rağmen kazanacağınızın garantisi yok Yargıtay dün öyle düşünüyordum, bugün böyle düşünüyorum deyip yedi düvelin eleştirdiği bu görüşünden dönebilir. Bu sebeple ortak nokta bulmak sizler için de önemlidir müzakere kapılarının kapanmasından çok zarar görebilirsiniz.

Bunlar genel bilgiler olmakla beraber, müteahhitten daire alacaklara tavsiyem; müteahhitin arsa sahibi ile yaptığı sözleşmeyi bir avukatla birlikte incelemeleri, ödediklerini garanti altına alabilecekleri bir teminat edinmeleri ya da mümkünse sigorta yaptırmaları. Tabi kendi sözleşmelerini de bir avukata hazırlatarak ya da inceleterek ve mutlaka noterden yapmaları. Taşınmaz satışlarında resmî şekil geçerlilik şartıdır.