23.01.2021

KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU ÖZELİNDE ÜLKE GERÇEĞİ

Dr. Süleyman Kamil Akın

Ülkemizin en büyük problemlerinin başında vatandaşın, kurumların, yerel yönetimlerin istek, ihtiyaç ve sorunlarını algılayamamış bakanlık bürokratları tarafından kaleme alınan ve yürürlüğe koyulan kanun ve yönetmeliklerin olduğu gerçeğidir.

2020 yılının önemli gündemlerinden birisi de aktif faylar üzerinde bulunan ülkemizde kaçınılmaz gerçek olan depremler ve ortaya çıkan can ve mal kayıplarıydı. Deprem ve diğer afetlere karşı dayanıklı olmayan yapıların hızlıca değişimini amaçlayan, bu anlamda önemli bir işlev üstlenen ve 2012 yılında kanunlaşan 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ise maalesef belli sebepler yüzünden istenen hızda ilerlememekte.

Kanun ve uygulama yönetmeliğinin Ankara Bahçelievler yada Emek mahallesinde yani imarlı, kat mülkiyeti kurulmuş bir bina örneğinden yola çıkılarak yazılmış olması (Resim 1), maalesef kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu, 3194 sayılı imar kanununun 18. Maddesi ile oluşturulmuş parsellerde kanunun uygulanması konusunda ciddi sorunlar yaratmıştır (Resim 2).

Dönüşümün Ada bazında yapılması hem proje bütünlüğü hem de şehircilik açısından önem arz etmektedir Ada bazında uygulamaların teşvik edilmesi gerekirken, değişimi amaçlayan 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliği ada bazlı uygulamanın önüne geçmektedir!

Bir taraftan;

“Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar

MADDE 15 – (Başlığı ile birlikte değişik:RG-2/7/2013-28695)

…… (2) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. ……” derken

diğer taraftan

“…………..

(9) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” diyerek yapılaşmamış boş parsellerin tevhid edilmesini tam muvafakata bağlamaktadır.

Saha pratiğinden de örneklendirecek olursak, Resim 3’de verilen adada, üzerinde yapı bulunan tüm parsellerde riskli yapılar olsa dahi, 10.000 m2 büyüklüğündeki bu adanın yapılaşma olmayan 45 m2 ve 150 m 2 alana ve 200 mirasçıya sahip 2 parsel yüzünden dönüşümü imkânsız hale gelmektedir.

Bu konuda düzenleme yapılarak üzerindeki yapıların tamamı riskli olarak tespit edilmesi kaydı ile parsel bazlı değil, ada bazlı 2/3 çoğunluk aranması ve buna göre işlem tesis edilmesinin sağlanması önemli bir gereklilik haline gelmiştir.

 

Resim 1. Ankara Bahçelievler semtinde bir ada örneği

 

Resim 2. Tek katlı, gecekondu tarzı yapıların bulunduğu bir parsel (Konya)

 

Resim 3. 10.00 m2 alanlı ve yapılaşma olmamış 2 parsel sebebi ile dönüşüme tabi tutulamayan parsel örneği (Konya)

Sonuç olarak 6306 sayılı kanun ve uygulama yönetmeliği, birkaç bürokratın bakış açısından sıyrılarak ihtiyaçlar doğrultusunda, sahada yaşanan problemler ve beklentiler de göz önüne alınarak ortak akılla tekrar düzenlenmeli ve dönüşümün hızlanması sağlanmalıdır.

Sağlıcakla kalın ……